住宅ローン借り換え
住宅ローン借り換えの諸費用は30万～200万円と 金利が同じでも、住宅ローンにより大きく差がつく！
■住宅ローン借り換えの諸費用は30万～280万円と金利が同じでも、住宅ローンにより大きく差がつく！「金利＋諸費用（手数料など）」で比較しよう！！
住宅ローンの借り換えの際に大きな負担となるのが、30万～280万円かかる諸費用です。借り換えを検討している人は、少しでも安い金利の住宅ローンに乗り替えようとしますが、それだけで判断するのは危険です！！諸費用、手数料を含めた「実質金利」で比較しないと、損する可能性すらあります。
私、住宅ローンアドバイザーの立場から以下のこと提唱いたします。
「ローンの借り換えには、手数料や税金などの諸費用がかかります。契約書作成で必要な印紙代など、借入金額に対して定額のものもありますが、銀行・金融機関の手数料や保証料、団体信用生命保険料（団信）は差が大きいので、借り換え時にはよくチェックしたほうがいいでしょう。」
■住宅ローン借り換えの諸費用は銀行によって違い、借り換え時だけでも30〜200万円と幅があります。
借り換えの諸費用は、借入金額に比例して大きくなることが多い。たとえば、借入金額が3000万円のケースなら、借り換え時に30万〜80万円程度を支払うこともあります。さらに最近は金利に内包していることが多いが、団信が200万円かかることもあり、合計で30～280万円になることもあります。銀行によってかなり幅があるのでご注意ください。
◆借り換えにかかる主な諸費用（借入金額3000万円の場合）
費用名費用
（1）保証料 0〜62万円
（2）手数料 0〜65万円
（3）団信保険料（大半の銀行が金利に内包）累計0〜200万円超
（4）印紙代 2万円
（5）登録免許税 3万円
（6）司法書士報酬 5万〜10万円
（7）火災保険料・地震保険料 数万円
（8）物件検査手数料（フラット35のみ） 2万〜6万円
諸費用の合計30万〜280万円
（1）保証料
保証料は万が一、住宅ローンの支払いができなかったときに、信用保証会社に立て替えてもらうために支払うものです。ただし、立て替えてもらった後も、住宅ローンの返済義務はなくならないので、払っている意味がないとも言われており、最近は保証料ゼロの銀行も増えています。大手銀行は保証料を取ることが多いのに比べて、ネット銀行の大半は保証料が不要なケースもあります。
保証料は信用保証会社によって違いますが、たとえば返済期間を35年とすると、借り入れ時に一括で支払った場合、借入金額×2.06%程度かかる。借入金額1000万円で保証料は約21万円になります。その他に、保証料を一括で支払うのではなく、金利に0.2%程度上乗せして払う方法もあり、どちらにするかは選択することができます。
（2）手数料
銀行に支払う事務手続きの手数料。「事務手数料」「取引手数料」など、名称は様々です。大手銀行が数万円程度であるのに対し、ネット銀行は借入金額×2.16%など、多額の手数料を取ることが多いです。手数料は、保証料と違い、一度払ったら返ってこないものです。
（3）団信保険料
住宅ローンを借りた本人がケガや病気などで、死亡または高度障害になり、ローンを返済できなくなった場合、保険金で残っているローンを相殺できる保険。略して、「団信」。民間の銀行では、金利の中に団体信用生命保険料が含まれていものが多いです。
全期間固定住宅ローン「フラット35」も、2017年10月以降は、団信保険料を金利に組み込んで表示しています。団信に加入しないことも選べますが、大半の人が加入しています。ただし、健康上の理由で団信に入れない、団信が不要であるという場合、適用金利は「表示金利（団信込みの金利）－0.2％」となります。
（4）印紙税
ローン契約書に貼り付ける印紙代です。 以下のように借入金額によって印紙代が異なります。
◆住宅ローン契約書に貼る「印紙代」はいくら？
借入金額印紙税
100万円超～500万円以下2000円
500万円超～1000万円以下1万円
1000万円超～5000万円以下2万円
（5）登録免許税
抵当権の抹消は1件1000円程度かかります。ただし、土地、建物それぞれに費用が発生するので、登録免許税は2000円となることが多いでしょう。一方で、抵当権の設定は、借入金額×0.4%ですが、自己居住用で床面積50平方メートル以上、などの条件を満たせば、借入金額×0.1%に軽減されます。
（6）司法書士の報酬
登記の手続きのために司法書士に払う報酬になります。 抵当権の設定と抹消を合わせて5万円から10万円程度が目安となるでしょう。
（7）火災保険料・地震保険料
毎年、数万円かかります。火災保険は、一括支払すると割引になるため、かつては35年分を一括払いすることができたが、現在は10年が最長限度です。
（8）物件検査手数料（フラット35のみ）
フラット35の融資を受けるには、一定の技術要件が必要になります。たとえば、木造住宅の場合は基礎の地面からの高さを40cm以上が必要で、マンションならば20年以上の長期修繕計画を立てているなどの要件を満たしている必要があります。こうした技術要件をクリアしているかどうかを調べるのに、物件検査手数料がかかります。
金利だけでなく諸費用も銀行によって差があるので
金利＋諸費用で計算した「実質金利」による比較が重要でしょう！
そのため、借り換えによって得するか、損するかを正確に判定するためには、諸費用も考慮して、現在の住宅ローンと比較する必要がある。「現在の住宅ローンの今後の総支払額」に比べて、「借り換える住宅ローンの総支払額」が安くなっていれば、借り換えにメリットがあると言えるでしょう。
ただし、こうした計算は面倒なものです。住宅金融支援機構や銀行のサイトで、借り換えをシミュレーションできますが、サイトごとに数字を打ち込む必要があり、比較するのは骨が折れるものです。当社では、借り換えのご相談を専門スタッフが懇切丁寧にお受けいたします。先ずは一度ご相談ください。
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